Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

3.1. Предоставление риелторских услуг

Участниками риелторской деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и личные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке неподвижного имущества, а с другой - потребители их услуг (клиенты) .

--------------------------------

Проект Федерального закона "О риелторской деятельности в Русской Федерации".

В сложившихся на практике правоотношениях сторон к риелторским услугам можно отнести деятельность риелтора:

1) в качестве Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ агента либо поверенного;

2) в качестве брокера;

3) в качестве дилера;

4) в качестве посредника при заключении сделок с неподвижным имуществом либо правами на него меж третьими лицами;

5) по организации торговли неподвижным имуществом;

6) по созданию отдельных объектов неподвижного имущества с целью следующей их реализации, передачи в возмездное использование;

7) по доверительному управлению Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ неподвижным имуществом;

8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по исследованию конъюнктуры рынка, других возмездных услуг, сопутствующих штатскому обороту неподвижного имущества.

Следует увидеть, что к фирмам, осуществляющим риелторскую деятельность, нет правовых требований относительно их регистрации, они могут действовать на рынке недвижимости в качестве юридических лиц либо в качестве личных бизнесменов Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. Не существует и законом определенного списка услуг, оказываемых риелторской компанией, потому риелторская компания всегда сама определяет, какие услуги она будет предлагать своим клиентам, мы же разглядим более широкий список услуг, которые может оказывать риелторская компания. Обычно, в каждой риелторской фирме есть свои должностные аннотации агента по недвижимости, почти во всем из Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ должностных инструкций можно проследить и прийти к выводу об услугах, которые может оказать риелторская компания. Вот примерный список обязательств агента по недвижимости:

1) производить работу по покупке, продаже либо аренде недвижимости от имени и по поручению клиента;

2) получать информацию о продаваемом либо сдаваемом в аренду имуществе и Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ о требованиях будущих покупателей либо арендаторов;

3) учить спрос и предложения на рынке недвижимости;

4) регистрировать поступающие предложения по продаже либо передаче в аренду объектов недвижимости, проводить их ознакомительный осмотр. В отдельных случаях заключать эксклюзивные договоры меж собственниками и агентством;

5) производить поиск будущих покупателей и арендаторов, устанавливать с ними деловые контакты;

6) организовывать ознакомление Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ покупателей либо арендаторов с продаваемым либо сдаваемым объектом недвижимости;

7) оформлять заявки покупателей, подбирать либо предлагать варианты продаж либо сдачи внаем;

8) согласовывать договорные условия, оформлять операции с недвижимостью;

9) оказывать помощь клиентам в сборе нужных документов и оформлении сделок;

10) обеспечивать своевременное получение платежных документов по окончании сделок;

11) информировать клиентов Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ о поступивших подходящих предложениях, консультировать по вопросам, касающимся свойства рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям;

12) организовывать подписание договоров о купле-продаже либо передаче в аренду объектов недвижимости;

13) способствовать своевременному оформлению нужных клиентам для заключения сделки документов, обеспечивать их сохранность;

14) представлять интересы клиентов при осуществлении взаимодействия с другими спецами агентства Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ и других учреждений, участвующих в оформлении сделок;

15) составлять установленную отчетность о выполняемой работе.

Разглядим подробнее каждый вид деятельности риелторской компании.

Агентская деятельность риелтора осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского контракта.

В агентском договоре исполнитель-агент обязуется по поручению и за счет собственного принципала совершать в Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ его интересах юридические и другие (фактические) деяния или от собственного имени, или от имени принципала. В первом случае отношения агента и принципала строятся в главном по модели контракта комиссии, а во 2-м - по модели контракта поручения (п. 1 ст. 1005 ГК РФ) .

--------------------------------

Брагинский М.И. Комментарий к части 2-ой Штатского кодекса Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Русской Федерации для бизнесменов. М.: Фонд "Правовая культура", 1999.

В согласовании со ст. 1005 ГК РФ агентский контракт включает услуги, которые могут составлять предмет комиссии и поручения. Агентский контракт заходит в состав наибольшей и разнообразной группы штатских договоров - на оказание услуг и совмещает внутри себя два этих вида консульства, из Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ которых 1-ый отражает модель, применяемую в договоре поручения, а другой - в договоре комиссии. Применительно к риелторским услугам сущность контракта агентирования можно выразить в последующем: клиент (физическое либо юридическое лицо) методом заключения контракта с риелторской компанией не может предоставить прав третьему лицу (другой риелторской фирме) либо возложить на Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ него ответственность. Но может быть консульство риелторской компании перед другим ее клиентом в целях установления меж ее клиентами юридических отношений. Услуги, оказываемые с этой целью, именуются агентским контрактом.

Конструкция агентского контракта в русском штатском праве преследует цель довольно точного правового дизайна отношений, в каких посредник (представитель) совершает в чужих Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ интересах как сделки и другие юридические деяния, так и деяния фактического порядка, не влекущие юридических последствий. К примеру, лицо, действующее в качестве агента (риелторская компания), может взять на себя задачку по продаже квартиры клиента, имея в виду не только лишь заключение договоров купли-продажи, да и воплощение таких фактических Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ действий, как оценка квартиры и размещение объявлений о ее продаже, также проведение юридических действий по приватизации квартиры и регистрации сделки с неподвижным имуществом.

Если агент (риелторская компания) по данному договору действует от собственного имени, то он становится стороной сделок, заключенных им с третьими лицами (в интересах клиента), при этом и Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ в этом случае, когда эти лица знали о совершении сделки в интересах принципала, а не его агента или даже сам принципал (клиент, в интересах которого риелторская компания совершает сделку) вступил с третьим лицом - контрагентом по сделке (он также является клиентом риелторской компании) в конкретные дела по ее выполнению. Только после Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ заключения сделки агент (риелторская компания) должна будет передать права и обязанности по ней собственному принципалу (клиенту). Таковой подход характерен для контракта комиссии (абз. 2 п. 1 ст. 1005 и абз. 2 п. 1 ст. 990 ГК РФ). Потому ст. 1011 ГК РФ позволяет использовать к обозначенным отношениям правила о договоре комиссии, если они не противоречат Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ особым правилам закона об агентском договоре либо существу этого контракта.

Если же риелторская компания по условиям заключенного с принципалом (клиентом) контракта действует от его имени, права и обязанности по заключенным агентом (риелторской компанией) с третьими лицами сделкам появляются сходу конкретно у принципала (клиента), минуя риелторскую фирму. Таковой подход характерен для Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ контракта поручения (абз. 3 п. 1 ст. 1005 и п. 1 ст. 971 ГК РФ). В согласовании со ст. 1011 ГК РФ тут следует использовать общие нормы о данном договоре, включая правила об оформлении этих отношений.

Вкупе с тем ни в первом, ни во 2-м случае агентский контракт не может быть сведен к классическому договору поручения Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ либо комиссии. Сначала, как мы уже гласили, в обоих случаях предметом агентского контракта становится совершение не только лишь юридических действий (и тем паче не только лишь сделок, как в договоре комиссии), да и других, т.е. фактических, действий .

--------------------------------

Пешков С. Контракт агентирования: правовые трудности // ЭЖ-Юрист. 2003. Август. N 38.

Оказание Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ клиенту услуг по агентированию будет более целенаправлено для клиентов, если им нужно оказать услуги по заключению нескольких сделок и проведению других фактических либо юридических действий, сопутствующих этим сделкам. К примеру, заключение договоров по обмену, купле-продаже, регистрации этих сделок, оценке квартир, их приватизации.

Агентский контракт может предугадывать возложение Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ на риелтора обязательства от собственного имени и за счет принципала или от имени и за счет принципала выполнить в отношении обозначенного в договоре неподвижного имущества определенные юридические и (либо) другие деяния, в том числе заключить и (либо) исполнить одну либо несколько сделок с ним. Агентским контрактом может Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ быть предвидено возложение на риелтора обязательства выполнить определенные юридические и (либо) другие деяния не в отношении неподвижного имущества, но в отношении лично потребителя услуг (принципала) при условии, что такие деяния связаны с приобретением либо отчуждением принципалом, принятием либо передачей им во временное либо неизменное использование в дальнейшем определенного в договоре либо Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ неопределенного на момент заключения контракта неподвижного имущества .

--------------------------------

Санникова Л.В. Договоры о консульстве // Журнальчик русского права. 2004. Апрель. N 4.

Фактические деяния риелторской компании могут повлечь для ее клиента правовые последствия, как-то: оплата предоставленных риелторской компанией услуг, необходимость принять клиентом всего приобретенного риелторской компанией в итоге выполнения поручения, обязанность Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ клиента компенсировать убытки, возникшие в итоге его неправомерных действий, право клиента добиваться от третьего лица выполнения принятых на себя обязательств.

Агентский контракт подразумевает возможность заключения агентом субагентского контракта с возложением выполнения обязанностей по этому договору на третье лицо, если только такая возможность прямо не исключена соглашением его участников. Таким Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ макаром, если в договоре на оказание риелторских услуг исключена возможность заключения субагентского контракта меж агентом (риелторской компанией) и третьим лицом (другая риелторская компания), то у риелторской компании, обязавшей себя по начальному агентскому договору, отсутствует возможность передать свои права и обязанности другой риелторской фирме .

--------------------------------

Дубровская И.А., Соснаускене О.И Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. Справочник риелтора. Юстицинформ, 2006.

Агентский контракт является новым видом договоров в русском законодательстве; законом могут быть урегулированы особенности отдельных его видов. Институт агентского контракта был взят из западной правовой системы. В интернациональной практике известна такая разновидность агентского контракта, как агентский контракт по продаже недвижимости (агент - риелтор) .

--------------------------------

Комментарий к ст. 1005 // Комментарий к Штатскому Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ кодексу РФ. Ч. 2 / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004.

Деятельность риелтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) контракта поручения, предусматривающего возложение на риелтора обязательства выполнить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему либо применяемого Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ им неподвижного имущества либо в отношении его лично определенные юридические деяния. При всем этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риелторской деятельности только при условии, что она связана с приобретением либо отчуждением доверителем, принятием либо передачей им во временное Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ либо неизменное использование в дальнейшем определенного в договоре либо неопределенного на момент заключения контракта неподвижного имущества.

В правоотношениях сторон по оказанию услуг поручения риелторская компания (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет клиента определенные юридические деяния. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным (риелтором), появляются конкретно у доверителя (клиента Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ). Клиенту прибыльно пользоваться услугами поручения риелторской конторы, когда нужны посреднические услуги в оформлении одной сделки и совершение других юридических действий. К примеру, нужно сдать в аренду помещение, зачем будет нужно расположить объявление в местных средствах массовой инфы, зарегистрировать эту сделку.

Для клиента данная услуга комфортна тем, что риелтор должен Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ исполнять данное ему поручение в согласовании с указаниями клиента. В свою очередь, эти указания должны быть выполнимыми и легитимными.

В ст. 973 ГК РФ предвидено, что поверенный вправе отойти от указаний доверителя, если по происшествиям дела это нужно в интересах доверителя и поверенный (риелтор) не мог за ранее запросить Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ доверителя (клиента) или не получил в разумный срок ответа на собственный запрос. Во всяком случае, риелтор должен уведомить собственного клиента о допущенных отступлениях, как это извещение стало вероятным.

Законом предусмотрены последующие обязанности для поверенного (риелтора):

1) лично исполнять данное ему поручение;

2) докладывать клиенту по его требованию все сведения о ходе выполнения поручения Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ;

3) передавать клиенту без промедления все приобретенное по сделкам, совершенным во выполнение поручения;

4) по выполнении поручения либо при прекращении контракта поручения до его выполнения без промедления вернуть клиенту доверенность, срок деяния которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям контракта либо Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ нраву поручения.

В свою очередь клиент должен:

1) выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных контрактом поручения;

2) возмещать поверенному понесенные издержки;

3) обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для выполнения поручения;

4) без промедления принять от риелтора все исполненное им в согласовании с контрактом поручения;

5) уплатить риелтору вознаграждение.

Невзирая на общепринятое правило о Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ том, что поверенный (риелтор) должен лично исполнить все по договору поручения, риелтор в этом случае, когда это полномочие предоставлено ему контрактом, вправе совершить передоверие. У клиента в таком случае есть право отвести заместителя, избранного риелтором. Но, если вероятный заместитель поверенного поименован в договоре поручения, риелтор не отвечает ни Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ за его выбор, ни за ведение им дел.

Риелтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения меж ним и потребителем услуг контракта комиссии, в согласовании с которым риелтор воспринимает на себя обязательство от собственного собственного имени и за счет комитента совершить одну либо несколько сделок с неподвижным имуществом Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.

Не считая того, риелтор может оказывать брокерские услуги и средством контракта поручения. В этом случае природа этих услуг не поменяется, риелторская компания не получит прав и обязательств по сделкам, заключенным им в интересах клиента.

Оказание услуг комиссии и их оформление контрактом комиссии - один из самых нередко встречающихся методов дизайна Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ посреднических отношений.

Исходя из содержания п. 1 ст. 990 ГК РФ, следует, что по договору комиссии риелтор обязуется по поручению клиента за вознаграждение совершить одну либо несколько сделок от собственного имени, но за счет клиента.

По сделке, совершенной комиссионером (риелтором) с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер (риелтор), хотя комитент Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (клиент) и был бы назван в сделке либо вступил с третьим лицом в конкретные дела по выполнению сделки.

Сторонами правоотношений по оказанию услуг комиссии выступают комитент (клиент риелторской конторы) и комиссионер (риелтор).

Содержанием услуг, предоставляемых риелторской компанией по договору комиссии является оказание риелтором услуг по совершению сделок в интересах и Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ по поручению клиента.

Почти всегда сделками, которые поручаются заключить посреднику, являются договоры купли-продажи неподвижного имущества. Но это совсем не значит, что заключение комиссионером других сделок законом запрещено. "Закон не воспрещает заключать средством контракта комиссии любые другие сделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные действующим штатским законодательством, кроме Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ сделок, носящих личный нрав".

Применительно к этому увлекательным представляется вопрос о способности заключения риелтором от собственного имени, но в интересах и за счет клиента целого ряда сделок различного вида, к примеру соглашений об уступке прав требования. На практике вероятны примеры, когда клиент средством заключения контракта комиссии с Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ риелторской компанией воспользуется посредническими услугами риелторской конторы по приобретению толики инвестирования в строительстве дома. Но посредник может от собственного имени заключить далековато не каждую сделку, потому что не любая сделка позволяет роль в ней лица, действующего в качестве посредника, т.е. от собственного имени, но в чужих интересах. Потому Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ можно отметить, что брокерские услуги (комиссии) риелторской конторы могут быть использованы клиентом только в случае, когда клиенту нужно реализовать либо приобрести квартиру. В других случаях воспользоваться брокерскими услугами риелторской компании нецелесообразно для клиента.

В отношении контракта комиссии действует законодательно установленная презумпция его возмездности, т.е. комитент (клиент) в любом случае Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ должен уплатить комиссионеру (риелтору) причитающееся последнему вознаграждение. Согласно п. 1 ст. 991 ГК РФ комитент должен уплатить комиссионеру вознаграждение, а в случае если комиссионер принял на себя ручательство за выполнение сделки третьим лицом, также дополнительное вознаграждение в размере и в порядке, установленных в договоре комиссии. Как следует, стороны контракта комиссии вправе условиться Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ об обыкновенном вознаграждении или предугадать кроме обыденного вознаграждения к тому же дополнительное тогда, когда комиссионер ручается за выполнение сделки третьим лицом, потому что по общепринятому правилу комиссионер (риелтор) не отвечает перед комитентом (клиентом) за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной за счет комитента (п. 1 ст. 993 ГК РФ). Принимая на Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ себя дополнительную обязанность, комиссионер тем ложит на себя дополнительную ответственность, за что и получает особое поощрение. При всем этом следует подразумевать, что комиссионер (риелтор), принимая на себя это обязательство, отвечает только за выполнение третьим лицом сделки, заключенной последним с комиссионером, но не за недействительность такой .

--------------------------------

Штатское право: Учебник. Ч. 2 / Под Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997.

Любознательным моментом в этой связи выступает положение, предусмотренное ст. 992 ГК РФ: в случае, когда риелтор по договору комиссии совершит сделку на критериях более прибыльных, чем те, которые были указаны клиентом, дополнительная выгода делится меж клиентом и риелтором поровну, если другое Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ не предвидено соглашением сторон. Часто на практике стороны интенсивно пользуются таким "методом определения вознаграждения комиссионера", указывая в договорах комиссии валютную сумму, которую комиссионер должен уплатить комитенту за переданный на реализацию и реализованный продукт, предполагая, что если комиссионеру получится реализовать таковой продукт по более высочайшей стоимости, выгоду посредник оставит для Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ себя в качестве вознаграждения.

Не считая выплаты комиссионного вознаграждения, дополнительного вознаграждения, а в определенных случаях - и дополнительной выгоды комитент (клиент) должен компенсировать комиссионеру (риелтору) израсходованные им на выполнение комиссионного поручения суммы. Такая обязанность комитента (клиента) установлена ст. 1001 ГК РФ и обоснована самой сутью контракта комиссии, который в Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ большинстве случаев опосредует дела торгового консульства. Если риелтор не исполнил комиссионное поручение по причинам, зависящим от клиента (к примеру, клиенту необходимо оказать услуги по продаже квартиры, на которую по вине клиента потом был наложен арест), риелтор сохраняет право на комиссионное вознаграждение, также на возмещение понесенных расходов (п. 2 ст. 991 ГК Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РФ).

При оказании комиссионных услуг риелтор всегда действует за счет имущества клиента, потому вещи, поступившие к риелтору от клиента или обретенные риелтором за счет клиента, являются собственностью последнего. Невзирая на то, что риелтор может практически владеть этими вещами, он не имеет права распоряжаться ими по собственному усмотрению без специального указания на это Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ клиента.

Обычно комиссионер не отвечает перед комитентом за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной с ним за счет комитента. Исключение составляют те случаи, когда комиссионер или не показал нужной осмотрительности в выборе этого лица, или принял на себя ручательство за выполнение сделки (делькредере) (п. 1 ст. 993 ГК РФ Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ).

В случае неисполнения третьим лицом сделки, заключенной с ним комиссионером, комиссионер должен немедля сказать об этом комитенту, собрать нужные подтверждения, также по просьбе комитента передать ему права по таковой сделке с соблюдением правил уступки требования. Уступка прав комитенту по сделке по этому основанию допускается независимо от соглашения комиссионера с третьим Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ лицом, запрещающего либо ограничивающего такую уступку. Но это не высвобождает комиссионера от ответственности перед третьим лицом в связи с уступкой права в нарушение соглашения о ее запрете либо об ограничении (п. 2 ст. 993 ГК РФ).

Так как комиссионер (риелтор) является кредитором комитента (клиента) в отношении выплаты собственного вознаграждения и возмещения расходов, связанных Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ с выполнением комиссионного поручения, то он в случае неисполнения комитентом в срок перечисленных выше обязанностей вправе задерживать правомерно находящиеся у него вещи, принадлежащие комитенту и подлежащие передаче последнему, на основании ст. 359 и п. 2 ст. 996 ГК РФ. Такое поведение комиссионера является методом обеспечения выполнения комитентом собственных имущественных обязательств в отношении Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ собственного посредника. Но это ущемляет права клиента, так как, как мы уже отмечали, риелтор не отвечает за неисполнение контракта третьим лицом (с которым риелтор заключил сделку в интересах клиента) и может появиться ситуация, когда клиент практически не получил выполнение по сделке, а оплатить услуги риелторской компании он Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ уже должен с момента заключения сделки, по другому риелтор может удержать у себя итог этой сделки. Клиент может избежать таких неблагоприятных последствий, если предусмотрит в договоре на оказание риелторских услуг (комиссии) определенный порядок и условия выплаты вознаграждения риелтору .

--------------------------------

Комментарий части 2-ой Штатского кодекса Русской Федерации. М.: Фонд "Правовая культура Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ"; Гардарика, 1996.

Риелторская компания отвечает перед клиентом за утрату, недостачу либо повреждение находящегося у него имущества клиента. Если при приеме риелтором имущества, переданного клиентом или поступившего к риелтору для клиента, в этом имуществе окажутся повреждения либо недостача, которые могут быть увидены при внешнем осмотре, также в случае причинения кем-либо Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ вреда имуществу клиента, находящемуся у риелтора, риелтор должен принять меры по охране прав клиента, собрать нужные подтверждения и обо всем без промедления сказать клиенту. Риелтор, не застраховавший находящееся у него имущество клиента, отвечает за это только в случаях, когда клиент предписал ему застраховать имущество за счет клиента или Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ страхование этого имущества риелтором предвидено контрактом комиссии либо обычаями делового оборота. Потому в этом случае, как и при оказании риелторской компанией услуг по агентскому договору, риск случайной смерти либо повреждения имущества, переданного клиентом риелтору, лежит на клиенте. В принципе и этого нерентабельного для клиента положения реально избежать, если предугадать Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ надлежащие условия в договоре комиссии.

Основной обязанностью риелтора является выполнение поручения клиента на более прибыльных для клиента критериях в согласовании с указаниями клиента, а при отсутствии в договоре комиссии таких указаний - в согласовании с обычаями делового оборота либо другими обычно предъявляемыми требованиями (ст. 992 ГК РФ).

Так как конструкция контракта комиссии в большинстве Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ случаев опосредует дела торгового консульства (купли-продажи объектов неподвижного имущества), не последнюю роль в каких играет спец хозяйствующий субъект - комиссионер (риелтор), то подразумевается, что таковой субъект является "мастером собственного дела" и для него не требуется подробных указаний комитента (клиента) по поводу выполнения комиссионного поручения. Если же детальные Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ указания комитента все-же имеются или в тексте контракта, или в других документах, оформляющих дела сторон, то комиссионер связан такими указаниями и не вправе отступать от их, кроме случаев, специально предусмотренных ст. 995 ГК РФ.

Так, риелтор вправе отойти от указаний клиента, если по происшествиям дела это нужно в Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ интересах клиента и риелтор не мог за ранее запросить клиента или не получил в разумный срок ответ на собственный запрос. Риелтор в таком случае должен при первой способности уведомить клиента о допущенных отступлениях. В отношении риелтора, действующего в качестве бизнесмена, имеется особенное правило, согласно которому риелтору может быть предоставлено клиентом право Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ отступать от его указаний без подготовительного запроса. В данном случае риелтор должен в разумный срок уведомить клиента о допущенных отступлениях, но контрактом комиссии может быть предвидено право риелтора не уведомлять клиента о состоявшихся отступлениях от указаний.

Если контракт комиссии ориентирован на продажу имущества комитента и комиссионер продал Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ такое имущество по стоимости ниже, чем согласованная с комитентом (клиентом), то посредник (риелтор) должен компенсировать комитенту (клиенту) разницу, если не обоснует, что у него не было способности реализовать имущество по согласованной стоимости и продажа по более низкой стоимости предупредила еще огромные убытки. В случае когда риелтор был должен за ранее запросить клиента Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ о способности реализации имущества по наименьшей стоимости, риелтор должен также обосновать, что он не имел способности получить за ранее согласие клиента на отступление от его указаний. Возмещение различия в стоимости является для риелтора типичным наказанием за ненадлежащее выполнение контракта комиссии. Потому, оформляя свои правоотношения с риелторской компанией через Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ контракт комиссии, клиенту принципиально предугадать в договоре то, что риелтор должен уведомить клиента и только с согласия клиента совершать отступления от указаний клиента.

Если же риелтор купил имущество по стоимости выше, чем согласованная с клиентом, то клиент, не желающий принять такую покупку, должен заявить об этом риелтору в разумный срок Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ по получении от него уведомления о заключении сделки с третьим лицом. В неприятном случае покупка признается принятой клиентом. Если риелтор сказал, что воспринимает разницу в стоимости на собственный счет, клиент не вправе отрешиться от заключенной для него сделки.

Принципиальной обязанностью риелтора, направленной на защиту прав клиента и предотвращение вероятных Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ злоупотреблений со стороны посредника (риелтора), является установленная ст. 999 ГК РФ обязанность комиссионера по представлению комитенту отчета. Но положения ст. 999 ГК РФ, обязывающие комиссионера представлять отчет комитенту, могут быть изменены либо отменены контрактом меж сторонами.

В случае если клиент обращается в риелторскую фирму, а не к одному риелтору Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, работающему без помощи других, то нет особенной необходимости обязывать риелтора составлять отчет для клиента по комиссионным выплатам.

Предугадывать в договоре оказания риелторских услуг (комиссии) обязанность риелтора в составлении отчета будет для клиента более полезно в случае, когда по договору комиссии нужно оказать услуги по купле-продаже нескольких объектов Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ недвижимости.

Комиссионер (риелтор) по общепринятому правилу имеет право заключить контракт субкомиссии с другим лицом, но контрактом комиссии он может быть лишен такового права. В случае же заключения контракта субкомиссии комиссионер остается ответственным за деяния субкомиссионера (другого риелтора) перед комитентом (клиентом), т.е. он не передает свои права и обязанности Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ перед клиентом по договору комиссии третьему лицу, а заключает новый самостоятельный контракт субкомиссии, в каком комиссионер приобретает в отношении субкомиссионера права и обязанности комитента. До прекращения деяния контракта комиссии комитент не вправе без согласия комиссионера вступать в конкретные дела с субкомиссионером, если другое не предвидено контрактом комиссии .

--------------------------------

Штатское право: Учебник Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997.

В свою очередь, в обязанности клиента не считая урегулирования имущественных вопросов с риелтором заходит принятие исполненного последним по договору комиссии. А именно, комитент должен принять от комиссионера все исполненное по договору комиссии, оглядеть имущество, обретенное для него риелтором, и известить Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ последнего без промедления об найденных в этом имуществе недочетах, также высвободить риелтора от обязанностей, принятых им на себя перед третьим лицом по выполнению комиссионного поручения.

Статьей 1003 ГК РФ клиенту предоставлено право отменить комиссионное поручение с возмещением убытков, вызванных отменой поручения. В случае же, когда контракт комиссии заключен без указания Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ срока его деяния, клиент должен уведомить риелтора о прекращении контракта не позже чем за 30 дней, если более длительный срок извещения не предусмотрен контрактом. В данном случае клиент должен выплатить риелтору вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения контракта, также компенсировать риелтору понесенные им до прекращения контракта расходы Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. В случае отмены поручения клиент должен в срок, установленный контрактом комиссии (а если таковой срок не установлен, то немедленно), распорядиться своим находящимся в ведении риелтора имуществом. Если клиент не выполнит эту обязанность, риелтор вправе сдать имущество на хранение за счет клиента или реализовать его по может быть более Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ прибыльной для клиента стоимости.

По общепринятому правилу риелтор не вправе отрешиться от выполнения контракта поручения. Но другое может быть предвидено контрактом комиссии. Если же контракт комиссии заключен без указания срока его деяния, то комиссионер (риелтор) должен уведомить комитента (клиента) о прекращении контракта не позже чем за 30 дней, если более длительный срок извещения Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ не предусмотрен контрактом, после этого комиссионер (риелтор) должен принять меры, нужные для обеспечения сохранности имущества клиента. Что все-таки касается клиента, то он должен вовремя распорядиться своим находящимся в ведении риелтора имуществом, а конкретно сделать это в течение 15 дней со денька получения извещения об отказе риелтора исполнить Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ поручение, если контрактом комиссии не установлен другой срок. В случае если клиент не выполнил обозначенную обязанность, то комиссионер вправе сдать имущество на хранение за счет комитента или реализовать его по более прибыльной для комитента стоимости . Обычно риелтор, который отказался от выполнения поручения, сохраняет право на комиссионное вознаграждение за Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ сделки, совершенные им до прекращения договорных отношений, также на возмещение понесенных ранее момента расходов. Но контрактом комиссии стороны вправе предугадать другое.

--------------------------------

Горина И.Е. Защита прав потребителей: нередко задаваемые вопросы, эталоны документов: Сам для себя юрист, N 4. Юрайт-Издат, 2006.

Риелтор производит дилерскую деятельность в случае, когда неподвижное имущество, являющееся Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ объектом заключаемых им с третьими лицами сделок купли-продажи (сделок по предоставлению прав на это имущество), находится в принадлежности самого риелтора (было приобретено им ранее с целью следующей реализации) .

--------------------------------

Вилесова О.П., Казакова А.В. Контракт комиссии: правовое регулирование // Аудиторские ведомости. 2001. Февраль. N 2.

Заниматься дилерской деятельностью может для себя позволить Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ большая компания, так как эта деятельность просит огромных финансовложений. В процессе дилерской деятельности риелторских компаний они заключают договоры купли-продажи объектов недвижимости, их аренды. Поначалу риелторские конторы скупают неподвижное имущество, потом они могут его или продавать по более высочайшей стоимости, или сдавать в аренду. Но более всераспространены случаи Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, когда риелторские компании "приобретают" по договорам уступки права требования долю (определенную площадь) в строящемся доме с целью следующей реализации этих квартир либо сдачи их в аренду.

Дилерскую деятельность риелторской компании можно отнести к услугам, которые оказывает риелторская компания, так как, если оказывая услуги по агентскому договору, договорам комиссии и Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ поручения, риелторская компания выступает посредником в сделках, то в процессе оказания дилерских услуг риелторская компания сама выступает как собственник имущества (его арендодатель либо торговец) или реализует неподвижное имущество в собственных интересах.

Очевидно, что, оказывая дилерские услуги, риелторской фирме нет необходимости заключать с потребителем услуг контракт оказания риелторских услуг, договоры комиссии, агентирования Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ либо поручения. Правоотношения сторон в этом случае будут оформлены конкретно договорами купли-продажи, аренды.

В тех случаях, когда риелторские компании заключают договоры с целью приобрести имущество в собственных интересах, то это также относится к услугам риелторской компании.

Риелторы могут оказывать и посреднические услуги. Посреднической риелторской деятельностью признается Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ деятельность, заключающаяся в оказании лицам, изъявившим намерение приобрести либо реализовать неподвижное имущество (приобрести либо передать права на такое имущество), услуг по приисканию контрагентов с целью следующего заключения соответственных сделок, конкретной стороной которых сам риелтор не является .

--------------------------------

Ларин С.Ю. О гражданско-правовых и налоговых качествах посреднической деятельности // Аудиторские ведомости. 1998. Апрель Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. N 4.

Тут принципиально увидеть, что в этом случае риелторская компания не заключает контракт агентирования, комиссии либо поручения, так как клиент не нуждается в посреднических услугах риелторской конторы по заключению каких-то сделок, ему нужно оказать содействие в приискании будущих вероятных клиентов, сообщении ему сведений о ориентировочной цены неподвижного имущества Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, которое он желает реализовать либо приобрести. По другому говоря, клиент нуждается в мониторинге рынка недвижимости на определенной местности.

Деятельностью по организации торговли неподвижным имуществом признается деятельность, заключающаяся в предоставлении риелтором участникам сделок с неподвижным имуществом комплекса услуг, содействующих соответствующему заключению и (либо) выполнению таких сделок, в том числе:

1) услуг по Глава 3. ДОГОВОРНЫЕ ОСНОВЫ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ информационному обеспечению участников сделок (предоставление инфы об объектах, ценах на их, другой инфы);

2) консультационных услуг, услуг по оформлению документов;


glava-3-luchshee-znachit-siroe-kniga-ne-stavit-svoej-celyu-zamenit-vashego-veterinara-ni-avtor-ni-izdatel-ne.html
glava-3-markirovka-pishevoj-produkcii.html
glava-3-matematicheski-statisticheskoe-issledovanie-rabota-na-temu-bezrabotica-v-rossii-vidi-formi-socialno-ekonomicheskie.html